부동산 보유 부담이 커지면서 종합부동산세(종부세)에 대한 관심이 크게 늘고 있습니다. 특히 과세 기준, 납부기한, 계산방식이 매년 조금씩 바뀌기 때문에 최신 기준을 정확히 정리해두는 것이 중요합니다.
종부세 과세대상과 과세기준
종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 넘는 주택이나 토지 등을 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다.
매년 6월 1일을 기준으로 그 해의 보유 부동산 현황을 바탕으로 과세대상 여부가 결정됩니다.
과세 대상은 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다.
- 주택 (주택 + 부속토지 포함)
- 종합합산토지 — 나대지, 잡종지 등 비사업용 토지
- 별도합산토지 — 상가, 사무실, 빌딩 부속토지 등 사업용 토지
그중 주택이 일반적으로 가장 많은 관심을 받습니다.
왜냐하면 “한 채만 갖고 있어도” 또는 “땅을 갖고 있어도” 과세 대상이 될 수 있기 때문입니다.
공시가격(공시지가)을 기준으로 인(개인 또는 법인)별로 전국의 해당 부동산을 합산한 금액이 기본공제액을 초과할 경우에만 과세됩니다.
주택의 기본공제액은 9억원입니다.
단, 1세대 1주택자에게는 12억원이 적용됩니다.
종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원이 공제 기준입니다.
또한 부동산을 여러 개 갖고 있을 경우 주택 + 토지를 함께 합산하여 과세표준을 산정하므로,
단순히 “집만”이 아니라 “땅 포함 보유 여부”도 중요합니다.
합산배제 요건을 충족하는 임대주택, 미분양주택, 주택건설용 토지 등은 과세 대상에서 제외될 수 있는 경우가 있으므로 요건이 있다면 잘 따져보아야 합니다.
이처럼, 보유 부동산의 종류와 공시가격, 세대 구성 등에 따라 과세 대상이 달라지므로
자신이 종부세 납부 대상인지 확인하려면 “6월 1일 기준 보유 부동산 + 공시가격 + 세대 구성”을 기준으로 따져봐야 합니다.
종부세 납부기한
종부세는 매년 12월에 납부하게 되어 있으며 공식적인 납부기간은 12월 1일~12월 15일입니다.
이 기간 내에 납부고지서를 받고 납부하는 것이 원칙입니다.
만약 기간 중에 공휴일이 있으면 그 다음 첫 평일이 납부 기한으로 자동 연장됩니다
국세청에서 발송하는 종부세 고지서는 보통 11월 말 ~ 12월 초 사이에 도착하며 홈택스·손택스에서도 전자고지 형태로 확인할 수 있습니다.
납부 방식은 기본적으로 일시납부이지만, 세액이 큰 경우 분할납부(분납)를 신청할 수 있습니다.
납부할 세액이 250만 원을 초과할 경우 분납이 가능해지며,
- 250만~500만원 이하: 초과분 분납 가능
- 500만원 초과: 전체 세액의 50%까지 분납 가능
종부세와 함께 부과되는 농어촌특별세 또한 동일하게 분납이 적용됩니다.
만약 납부기한을 넘기면 가산세가 발생합니다.
납부지연 가산세는 하루 단위로 계산되며 연체기간이 길어질수록 부담이 커지므로 고지서 확인 후 가능한 한 빨리 납부하는 것이 좋습니다.
반대로 납부기한이 너무 촉박하거나 세액이 과도하게 느껴진다면 기한 연장 신청 제도를 활용할 수도 있습니다.
다만 이는 천재지변·재해·중대한 사유가 있을 때만 가능하므로 일반적인 경우에는 적용되지 않습니다.
정확한 납부기한 관리가 중요한 이유는 종부세는 보유세 중에서도 세액이 큰 편이며 부과 방식이 매년 조금씩 변동될 수 있기 때문입니다.
특히 다주택자나 고가주택 보유자의 경우 각종 공제·합산배제 여부에 따라 세액 변동 폭이 크므로 고지서 확인 후 즉시 검토하는 것이 좋습니다.
종부세 계산방법
종부세가 얼마나 나오는지를 계산하려면 네 가지 핵심 단계를 이해해야 합니다.
또 국세청 종부세 모의계산 서비스를 활용하면 예상이 가능합니다.
① 공제 적용 → ② 공정시장가액비율 적용해 과세표준 산정 → ③ 세율 적용 → ④ 공제·세부담상한 적용 후 최종 세액 결정 구조입니다.
1) 기본공제 적용
주택 보유자는 개인 기준 9억 원을 공제합니다.
1세대 1주택자는 12억 원을 공제받아 세부담이 더 낮습니다.
예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원 주택을 보유했다면 15억 – 12억 = 3억 원이 과세표준 산정의 기준이 됩니다.
2) 공정시장가액비율 적용
종부세 과세표준은 단순히 공시가격에서 공제만 뺀 금액이 아닙니다.
여기에 공정시장가액비율(현재 60%)을 적용해야 합니다.
예: (15억 – 12억) × 60% = 1억 8천만 원 → 이 금액에 세율을 적용하게 됩니다.
3) 세율 적용 (누진세율)
종부세 세율은 보유 주택 수와 과세표준 규모에 따라 변합니다.
- 2주택 이하 또는 1세대 1주택: 0.5% ~ 2.7%
- 3주택 이상 또는 조정지역 2주택 이상: 최고 5.0%까지 상승
즉, 주택 수가 늘어나거나 과세표준이 커질수록 세율도 높아지는 구조입니다.
4) 세액 공제, 세부담상한 적용
1세대 1주택자는 고령자 공제(60세 이상), 장기보유 공제(5년 이상 보유) 등을 적용받아 세부담이 크게 줄어들 수 있습니다.
본인의 보유 형태에 맞는 세액을 정확히 계산하려면 국세청 종부세 모의계산 서비스를 활용하는 것이 가장 정확합니다.
국세청 종부세 모의계산 바로가기
또한 재산세 중복과세 방지를 위해 재산세 상당액 공제가 적용되며 전년도 대비 세부담이 급격히 증가하지 않도록 세부담상한도 적용됩니다.
종부세는 단순한 비율 계산이 아니라 다양한 변수와 공제가 적용되는 세금이므로, 고지서를 받은 뒤 실제 세액이 예상과 다를 수 있습니다.
다주택자 & 1가구 2주택 종부세
다주택자는 종부세 부담이 크게 증가할 수 있으며 1가구 2주택도 일정 조건에서는 다주택자와 동일하게 취급되는 경우가 있습니다.
(1) 다주택자(2주택 이상)의 경우
두 채 이상의 주택을 보유하면 공시가격을 모두 합산한 후 9억 원을 공제합니다.
주택 수가 증가하면 세율도 더 높은 구간이 적용되므로 세 부담이 빠르게 커집니다.
예를 들어 공시가격 12억 원과 6억 원 주택을 보유하고 있다면 합산 18억 원 – 9억 원 = 9억 원이 과세표준 산정 기준이 되며 세율도 다주택자 기준으로 높게 적용됩니다.
또한 1세대 1주택자에게 적용되는 고령자 공제, 장기보유 공제는 다주택자에게 대부분 적용되지 않습니다.
때문에 오래 보유해도 세부담이 줄지 않으며 각종 특례도 제한적입니다.
주택 수를 줄이거나 명의를 변경하는 등 전략적 판단이 필요한 영역입니다.
(2) 1가구 2주택, 부부 공동명의 등 복합적인 경우
1가구 2주택은 기본적으로 다주택자로 간주되어 9억 공제 기준이 적용되지만 특정한 예외가 존재합니다.
1. 부부 공동명의 1주택
- 각자 9억 원씩 공제 → 총 18억 공제 효과
- 혹은 1세대 1주택 특례를 신청해 12억 공제를 받을 수도 있음
- 상황에 따라 어느 방식이 유리한지 달라지므로 계산 후 결정 필요
2. 일시적 2주택
- 기존 주택을 일정 기간 내에 처분하면 1세대 1주택 특례 가능
-처분 기간에 따라 과세 여부 달라짐
3. 상속주택 포함 2주택
상속 비중이 낮거나 일정 조건에 부합하면 과세 대상에서 제외되거나 일반세율 적용 가능
4. 합산배제 임대주택 보유
- 등록 임대주택이 요건을 충족하면 과세에서 제외
- 단, 반드시 합산배제 신고 필요
이처럼 다주택자와 1가구 2주택의 종부세는 단순히 주택 수만으로 판단할 수 없으며 명의 형태·상속 여부·보유 목적 등에 따라 완전히 다른 결과가 나올 수 있습니다.
종부세는 단순히 고가주택 보유 여부로 판단되는 것이 아니라 공시가격·보유 주택 수·세대 구성·보유 기간·나이·명확한 명의 형태 등 여러 요소가 복합적으로 작용하는 세금입니다.
특히 다주택자나 1가구 2주택의 경우 세 부담이 커질 수 있으므로 본인의 보유 형태를 정확히 분석해 미리 대비하는 것이 매우 중요합니다.
